Коллегия адвокатов в Новосибирске
Новосибирск,
Семьи Шамшиных, 12

Самовольные постройки: делаем всё по закону

Интервью управляющего партнера коллегии адвокатов Екатерины Таргонской для журнала LEADERSTODAY.

Тенденция застраивать города силами собственников или арендаторов земельных участков без получения соответствующих разрешений или с нарушением градостроительных норм и правил давно превратилась в проблему, требующую комплексного решения. Принятыми в августе 2018 года изменениями в ст. 222 Гражданского кодекса РФ, направленными на регулирование сноса самовольных построек и признание на них прав, предлагаются очередные пути решения этой непростой задачи. В Гражданском кодексе устанавливаются дополнительные меры по защите прав граждан и юридических лиц на недвижимое имущество, а в КоАП совершенствуются административные меры противодействия самовольному строительству.

LT: Екатерина, чего именно коснулся новый законопроект?

Екатерина Таргонская: Начнем с того, что самовольная постройка достаточно распространенное явление для Российской Федерации, причем как со стороны граждан, так и владельцев коммерческой недвижимости. Законодательство в этой области регулирования не стоит на месте, существенную помощь оказывает правоприменительная практика. По общему правилу признать право на самовольную постройку, то есть объект, возведенный с нарушением градостроительных норм и правил или на земельном участке, не принадлежащем собственнику, можно было только собственнику земли. Однако практика несколько упростила эту ситуацию, предоставив право на признание права на постройку арендатору земельного участка, если участок был предоставлен для возведения именно постройки этой категории. Последние изменения в ст.222 Гражданского кодекса РФ внесли ряд новелл, несколько упрощающих порядок признания прав на самовольную постройку.

Какую из новелл можно считать самой важной?

Наша компания много лет занимается признанием прав собственности на самовольно возведенные объекты, и, опираясь на имеющийся опыт, я могу сказать, что самой важной новеллой является та, где введено регулирование ситуаций, когда нарушения в постройке носят устранимый характер. Теперь у суда есть возможность не только принять решение о сносе, но и о приведении постройки в соответствие с требованиями закона в срок до шести месяцев. И после прохождения всех процедур возможно оформление постройки в собственность.

Какие нарушения самые распространенные?

Среди нарушений я бы упомянула превышение площади застройки, нарушение установленных отступов от границ соседних земельных участков, возведение постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка, возведение постройки без соответствующей разрешительной документации.

А что можно назвать основным моментом, препятствующим признанию прав?

Признанию прав могут и, на мой взгляд, должны препятствовать неустранимые нарушения, допущенные при строительстве объекта, которые создают угрозу жизни и здоровью граждан. Полагаю, что в этой части как муниципальные органы, так и суды должны быть неумолимы и строго проверять такую постройку с учетом мнения экспертов.

Существуют ли на практике ситуации, когда собственник не знает об установленных ограничениях в отношении его земельного участка, препятствующих признанию за ним прав на возведенный объект?

Согласно новой редакции ст. 222 Гражданского кодекса РФ здание, сооружение или другое строение, возведенное или созданное с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, не является самовольной постройкой, если собственник не знал и не мог знать о действии указанных ограничений.

Можете объяснить на примере?

У нас как раз есть интересный казус в работе. Капитальный объект возведен на арендованном земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, на него оформлено право собственности как на незавершенный строительством объект. Но на момент ввода объекта в эксплуатацию выяснилось, что по части объекта проходит красная линия, что препятствует не только введению объекта в эксплуатацию, но и последующему выкупу земельного участка в собственность. Причем красная линия была утверждена уже после того, как было получено свидетельство о праве на незавершенный строительством объект. Надеюсь, что действующие нормы права облегчат установление прав собственника и объект не будет считаться самовольной постройкой.

Вы не могли бы уточнить, что такое красная линия?

Красными линиями отделяют общественные территории от земельных участков, застраиваемых частными лицами. Эти линии обозначают существующие, планируемые, изменяемые или вновь образуемые границы территорий общего пользования, на которых расположены линии электропередач, связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Это термин, установленный градостроительным законодательством.

Насколько распространено самовольное строительство в нашем городе и как с ним бороться?

Новосибирск — большой город с развитой инфраструктурой, и здесь много частных построек различного характера. Естественно, некоторые из них попадают под определение «самовольная постройка». На мой взгляд, лучше узнать мнение специалистов органов местного самоуправления нашего города, какие тенденции в порядке приведения построек в соответствие с законом прослеживаются в их практике. И очень хотелось бы, чтобы при этом не нарушались права владельцев, чьи интересы попадают под новые изменения законодательства.